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适老社区开发的三个常见误区与七个规划控制要
时间:2018-07-09 11:54 来源:微信公众号 作者:周燕珉工作室 点击:

注:本文转发自公众号“养老产业观察”,由周燕珉老师在2015清华养老产业高端论坛中发言实录而成。

大家好,很高兴参加“2015清华养老产业高端论坛”。前面几位专家从社会,政策,以及经营模式几个方面进行了分析,讲的非常好。我这边侧重于专业领域,今天在座的有一些是开发商、建筑商和设计师。我从适老社区开发误区以及规划的控制要点等几方面来讲解。

 

适老社区开发的三个常见误区

 

第一
 
 
过于强调概念。
第二
 
 
缺少深入调研。
第三
 
 
忽视区位影响。

 

第一个误区就是概念先行。我们经常接触一些开发商,在做养老社区的时候,首先就是谈概念,概念多数特别空泛,缺少实质内容。

看这张图(见图1),有时候画完图再填词,是“风华宝地”,还是什么。另一张图(见图2)手的状况,把这个规划形成像一个佛手的感觉,觉得跟老年人相关。但是谁也看不出来这个规划跟佛手到底有什么关系,这个概念很抽象。觉得这个概念比较好听,跟政府说还有点效果,但是和老百姓养老没有任何关系。这就是只强调概念,对养老本身概念却不清楚。


图1


图2

第二个误区是缺乏调研。对客户的位置,以及客群的情况了解不够。如果让我们来做设计,首先要进行调研,这种调研不是发问卷一看就行了,而是要深入的了解项目。

目前政府机构给我们提供的数据一般都是不全的,当地的老人的数量也只是概念上的数据,不光要知道人数,还要知道他的身体状况,有多少高龄,有多少卧等等。所以对于这些客户的了解是不够的,没有方法,没有时间,更重要的是没有这个打算。

 

第三个误区是忽略区位影响。总觉得风景好、有山水、空气好就一定能吸引老人,我觉得这是一个很大的误区。项目的区位决定客群的定位,区位在哪儿,会产生什么样的客群,这点跟一般地产是相同的。

地段好可能来的人就比较多,客群就好找一些。我们来看这张图(见图3)上的几个圈,假如这个圈是北京市,中心是核心区。第二个红圈是城市拓展区,比如说四五环,城市近郊就是六环了,如果在核心区已经没有土地了,其实是改建,把不好的小旅馆、招待所改建为老年设施,城里刚需的老人特别多,他们需要就近医疗,可以住在老年设施里,是需要护理的老人。
四五环是插建,现在有些新建社区里面插建或把原来的会所改变性质变成老年社区,也可以照顾老人。城市近郊就是低龄老人,多数有一些新建的社区,国家也规定这些社区必须配备老年设施,现在要求每人不得小于0.1平米,还有800平米的老人设施配建。


图3

远郊设施比较好的有可能跟旅游地产、文化地产、旅游观光配在一起,周边配建一些健康老人专用的社区或设施。总的来说,核心区目前的医疗配套非常好,越往外走医疗越少,不可能建大量的老人设施,特别是刚需卧床需要照顾的老人,所以从健康的程度从中心到外部越来越健康。

从我们建设的内容来说,里面更多是根据刚需改建的老年配套设施,外部是一些老年社区为健康老人、活力老人旅游观光的配套。

 

适老社区规划控制的七个要点

 

第一:厘清产品。分清套与床,现在我们觉得什么都按床来算,包括政府的政策,9073,3是代表床,北京是9064,4是代表多少床位,是政府要抓的。其实是一些老年住宅和老年公寓需要用套来计算,我们做的是一室一厅还是两室,就算是一间屋子,其实概念也是套,主要是出售,我们希望把套和床分清。养老设施应该拿床来计算,政府的指标也是养老设施,不是卖出去的住宅。

养老设施多数是租,所以现在国家法规已经进行了界定。公寓可以租,属于老年建筑。设施有专门的法规,居住建筑法规最近也会出台,老年建筑设计法规也已经更新。

 

第二:控制规模。现在我们遇到很多开发商做老年社区、老年产品的时候,拿了好几千亩地,甚至有上万亩地来做规划,觉得都叫老年地产,有可能从政府得一些政策优惠。但是在政策上没有什么区别,想不出来特别适老的特点。

其中有一点,对于街道的尺寸应该有所控制,现在特别是郊外的一些规划,一般把街道的尺寸都放得特别宽,比如说500×500这样一个街区是比较常见的。但是过去的老城区城市基底是比较小的,老人生活在这种旧城区里面很舒服,出去买菜、见朋友、到哪活动都可以走到,如果做成500×500大型街区就会很不方便,我们希望把这个街区做的小一点,这跟老年人的出行距离是有关系的。

同时我们也可以看到社区规模,达到四五公顷是比较好的,十多公顷就太大了。如果想做养老,地块规模要小一点,这样更适合老人的生活。

 

第三:按需配套。现在在做规划的时候,如何配套没有太多的概念,也许就参考国家的一些规定,配个医院、老年大学,图书馆、棋牌室等等。到底哪种配多少并没有太多的概念,只是按照一些规划指标来确认,这样一是不了解客户群,二是不知道多少配套合适。

2010年中国老年科学研究中心做的调查,真正的老年人到底需要那些配套呢?可以看到出来现在最需要的是就餐点,然后是日托站。还有上门看病、上门护理,康复、按摩,帮助日常购物等。这些都是老年人的实际需求。

这方面我们认识的还不够,按照规划的范文要求来配制的,各个地区不太一样,这和杨教授说的人口结构有很大关系,目前我们并不是非常高龄化的状态,60多岁刚退休的老人挺多,他们需要一个吃饭的地点,自己买菜做饭太麻烦。我们需要知道什么是社区最需要的配套,然后根据这个需求来配套面积。

 

第四:功能灵活。现在开发商做老人设施,做机构,其实对里面到底是什么人来住并不清楚,也不知道老人最后要什么样的生活,或者是业余管理团队不到位,所以我们做的时候要尽量灵活一点。

首先我建议做框架结构,不要做简易墙。第二,有些大空间尽量合用。比如我们参观西班牙的设施,餐厅和后面的手工室、康复室中间用的是推拉隔断,这张照片(见图4-5)是节假日做大型活动时的,推拉隔断都打开就成为一个大空间,老年设施就需要这样的大空间,平常吃饭就这么多人,但是到周末家属会来,陪老人一起吃饭,人就多了,需要一个很大的空间,所以在老年设施中想办法做一个大空间是非常有意义的。



图4-5

第五:方便可达。我们的配套设施都应该建在街区里面,常用的配套,不要跨越天桥,或进地下通道。我的同学在街区调查拍照片,看到雪后老人无法接近扶手,下雪路本身就很滑,他走在坡道上,中间没地方扶,这对于老人是非常困难的。生活中老人会遇到很多困难,我们要把这些问题好好解决。

 

第六:出行安全。应该提供适合行人和非机动车的出行环境。有时候听老人说车大带东西经常剐蹭别人,很危险,所以我们应该在社区中把这些街道分类,使老人和非机动车分开,保证老人出行的安全(见图6)。

图6

我们希望建立以慢行为主的交通体系,可以把路做得稍微曲折一些,花园里面的步行系统比较适合老人(见图7)。另外我要强调路面要平,花砖很好看,但要平整才是最好,坐轮不会因为坑坑洼洼而摔倒,保证出行的安全。


图7

第七:停车的便利。其实老人根本不能把车推到地下室,坡陡非常危险,可能把车停在单元门口,或是自己家里面,住宅的电梯口,这个问题是老年社会特别突出的,我们希望在单元门口的门斗里做好停车的位置,不要让他停到地下车库,这也是真正为老人着想的设计。

 

小结一下,我们做项目的时候,应该考虑客户群是什么。项目区位很大程度上决定客群定位。一切从老年的实际需求出发,根据需求来开发建设老年设施。全民社区也应该考虑适老化,户型的建设、社区的建设,随着社会老年人口比例的不断提高,我们建设的任何设施都应该考虑适老化。

 


适老社区开发的三个常见误区,第一个是过于强调概念,第二是缺少深入调研,第三是忽视区位影响。适老社区规控制的七个要点:厘清产品、控制规模、按需配套、功能灵活、方便可达、出行安全和停车便利。

清华大学建筑学院

教授 周燕珉

4月20日,“2015清华养老产业高端论坛”在清华大学新清华学堂成功举办,1800余名有志于推动中国养老产业发展的人士齐聚一堂,讨论中国养老产业的发展大计。

 

本次论坛是由清华大学建筑学院、清控人居集团、清华同衡规划设计研究院共同主办,清华同衡养老产业专家委员会协办的一场在国内养老领域有着重要影响力的高端论坛。

注:文中图片均来自周燕珉工作室,转载请注明出处。
 

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