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北京市“社会办”养老设施的空间分布特征
时间:2018-02-23 18:31 来源:微信公众号 作者:周燕珉工作室 点击:

北京市“政府办”及“社会办”养老设施项目的土地获取方式分布情况

图2:北京市“政府办”及“社会办”养老设施项目的土地获取方式分布情况

从分布区位来看,北京市“社会办”的养老设施几乎全部汇聚于城镇地区,鲜有项目选址于农村地区(图2-b,图中灰色块部分为城镇化地区),这与“政府办”项目的空间分布较为均质、城市农村地区均有覆盖(图2-a)的特征明显不同。

历史上,北京市绝大多数的“政府办”项目是由“街道”和“乡镇”在50年代到90年代间落实兴办的。北京市的许多街道及乡镇级政府,已先后在其辖区内兴办了一所或多所老年社会福利机构(图2-a),用于收入辖区内的三无、五保等老人群体。

“社会办”养老设施项目的选址标准则有所不同,投资开发方考虑更多的往往是满足整个市场对养老位的需求和经营方面的需求:北京市城镇地区老年人的平均收入较高,因此能够支付机构养老费用的可能性较大;同时,城镇地区的老年人口空间密度也普遍较高(图2-b),因此入住养老设施的需求更高、潜在客群更多;而且,城镇地区的基础设施相对完善、便于老人居住,因此大多数“社会办”项目将用地选址于城镇化地区或附近。

 

从土地获取方式上看,北京市的“社会办”养老设施项目,很少通过“划拨土地”的方式优惠或无偿得到公共服务设施用地,而是长期主要依靠市场竞争等方式,从社会和市场渠道租赁土地用于建设养老设施。如图表2所示,与“政府办”项目几乎都能获得“划拨土地”不同(图2-a),“社会办”项目则主要以租赁方式获得土地,仅有少量项目获得“划拨土地”(且大多数为“政府办”转民营项目)。

特别是在城市中心区域,所有被调查的“社会办”项目的土地来源方式均为租赁方式,而“政府办”项目的土地来源则仍以“划拨方式”为主。此外,还有个别“社会办”项目是利用以往购买的出让土地,转为开发养老设施项目的(图2-b)。

又由于“社会办”的养老设施项目大多为非盈利、微盈利性质,因此难以在土地价格上与盈利空间更大的产业或商家竞争,从而很难在地价昂贵的中心城区通过市场渠道获得廉价土地设点营业,这些因素可能导致在北京市的城市中心区,“社会办”养老设施项目的数量十分有限。

 

北京市“政府办”及“社会办”养老设施项目的空置床位分布情况

图3:北京市“政府办”及“社会办”养老设施项目的空置床位分布情况

从北京市在2015年第一季度末的空置床位分布情况看,无论是“政府办”还是“社会办”项目,均有相当比例的床位被空置,而且郊区床位的空置情况比中心城区要高得多(图3)。其中,“政府办”项目的空置床位呈散点式分布于乡镇政府办的养老设施之中,街道办和市政府办的养老设施的空置率很低(图3-a)。而与之相比,“社会办”项目的空置床位则有相当大的一部分集中于几个大型的郊区项目之中(图3-b)。

根据调查数据,北京市有约28%的空置床位属于八个大型的近郊及城区边沿的“社会办”养老设施项目(项目规模在800至3800床之间,在图3-b中标为A至H的项目),这些项目建于1999年至2013年间。这八个项目的平均入住率仅为41%,共计13,045个床位中就有约八千个床位被空置(图3-b)。

尽管这些超大养老项目的硬件条件普遍较好,且收费标准比起市中心同等条件项目的收费也更低些,但是由于选址距离市区较远、老人不愿去等原因,导致这些超大型“社会办”养老设施项目的入住率较低。

 

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